一家券商回復(fù)交易所的問詢函的部分內(nèi)容，直接成為觀察二三線商業(yè)地產(chǎn)困局的樣本。

近日，方正證券針對上海證券交易所對其2024年報的信息披露監(jiān)管問詢函進(jìn)行了詳細(xì)回復(fù)，其中投資性房地產(chǎn)、抵債資產(chǎn)以及子公司股權(quán)估值變動所帶來的損失成為關(guān)注焦點。

值得一提的是，方正證券持有的抵債資產(chǎn)鄭州裕達(dá)國貿(mào)大樓，初始入賬12.49億元，2024年評估價值較2023年下降3.48億元至8.75億元，最終成交價格為7.3億元，大幅折價背后折射的正是鄭州商業(yè)地產(chǎn)空置率攀升、租金持續(xù)下滑的困境。

答復(fù)交易所問詢函焦點問題

上交所首先問及方正證券金融資產(chǎn)投資情況，年報顯示，截至報告期末，方正證券持有的交易性金融資產(chǎn)、其他債權(quán)投資、其他權(quán)益工具投資和衍生金融資產(chǎn)等各類金融投資合計1136.64億元，同比增長14.54%。本期實現(xiàn)投資凈收益和公允價值變動凈收益合計13.49億元，同比下降13.91%；其中交易性金融資產(chǎn)確認(rèn)公允價值損失6.49億元，衍生金融工具確認(rèn)投資損失和公允價值變動損失合計14.75億元。

上交所尤其提及，要求方正證券解釋，報告期內(nèi)公司相關(guān)金融資產(chǎn)公允價值變動或投資收益確認(rèn)的關(guān)鍵時點、判斷依據(jù)及相關(guān)會計處理，并結(jié)合公司所持金融資產(chǎn)的具體投向、逾期情況等，說明今年以來金融資產(chǎn)公允價值變動損益和投資收益出現(xiàn)較大虧損的主要原因，以往年度減值損失計提是否充分、審慎等。

方正證券答復(fù)稱，截至2024年末，該公司持有的交易性金融資產(chǎn)、其他債權(quán)投資、其他權(quán)益工具投資和衍生金融資產(chǎn)等各類金融投資合計1136.64億元，同比增長14.54%。剔除公允價值變動凈收益中的非經(jīng)常性損益（公司投資性房地產(chǎn)以公允價值計量，主要系公司被動持有的抵債資產(chǎn)，當(dāng)期公允價值變動損失5.9億元）影響后，該公司本期實現(xiàn)投資凈收益和公允價值變動凈收益合計19.39億元，同比增長22.49%。

對于2024年該公司衍生金融工具確認(rèn)投資損失和公允價值變動損失合計14.75億元，其中：投資損失10.03億元，公允價值變動損失4.72億元。方正證券解釋，衍生金融工具虧損的主要原因為公司對沖現(xiàn)貨投資風(fēng)險，配置股指期貨空頭、國債期貨空頭等期貨空頭資產(chǎn)所致。

方正證券表示，該公司嚴(yán)格依據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則的要求，結(jié)合中國證券業(yè)協(xié)會《證券公司金融工具估值指引》和《證券公司金融工具減值指引》的要求進(jìn)行了估值及減值測試，估值和減值方法保持了一貫性，估值和減值計提充分、審慎，2024年度產(chǎn)生的虧損是因當(dāng)年市場環(huán)境和投資策略變化所致。

核心抵債資產(chǎn)被迫大幅折價

除了上述衍生工具確認(rèn)投資損失等問題，上交所問詢函中，對于方正證券投資性房地產(chǎn)也被重點問及。

上交所表示，方正證券對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行計量。該公司持有的投資性房地產(chǎn)主要是抵債房產(chǎn)，包括鄭州裕達(dá)國貿(mào)大樓、北京金泉港影院等。2025年2月，方正證券披露擬出售鄭州裕達(dá)國貿(mào)大樓。

上交所要求方正證券核實并補充披露所持投資性房地產(chǎn)的取得情況、初始入賬價值及評估依據(jù)，以及近三年投資性房地產(chǎn)公允價值確認(rèn)的具體依據(jù)及其合理性。

方正證券2024年年報顯示，其投資性房地產(chǎn)期末賬面價值為11.88億元，較2023年的17.63億元出現(xiàn)明顯下降，全年確認(rèn)公允價值變動損失高達(dá)5.9億元。這背后主要是該公司持有的鄭州裕達(dá)國貿(mào)大樓和北京金泉港影院等抵債房產(chǎn)價值大幅縮水。

以鄭州裕達(dá)國貿(mào)大樓為例，該資產(chǎn)是方正證券全資子公司方正證券承銷保薦有限責(zé)任公司（簡稱“方正承銷保薦”）通過法院裁定抵債取得，2021年初始入賬金額為12.49億元。2024年，該公司計劃處置該資產(chǎn)，經(jīng)評估，其評估值僅為8.75億元，較2023年下降了3.48億元，最終方正承銷保薦與買家確定的交易價格約為7.3億元。受此影響，2024年末方正證券按照擬出售交易價格確認(rèn)了投資性房地產(chǎn)的公允價值，與2023年賬面價值之間的差額4.93億元確認(rèn)為公允價值變動損失。

具體來看，方正證券援引萬得資訊數(shù)據(jù)，2022年鄭州市寫字樓日均租金為1.491元/平方米，2023年降至1.486元/平方米，降幅為0.32%；2024年進(jìn)一步降至1.387元/平方米，降幅為6.67%。整體來看，2022—2024年鄭州市寫字樓平均租金呈下降趨勢，2024年降幅更為明顯。根據(jù)數(shù)據(jù)，鄭州優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率在2022年至2024年呈逐漸上升趨勢，由2022年6月的19.7%提升至2024年6月的25.3%。

2024年11月，鄭州市寫字樓銷售價格環(huán)比下跌21.59%，寫字樓成交3.2萬平方米，環(huán)比下降48.8%。

在商鋪方面，根據(jù)萬得資訊數(shù)據(jù)，2022—2024年鄭州商鋪日均租金價格呈現(xiàn)明顯下降態(tài)勢。

2022年為3.75元/平方米，2023年降至3.29元/平方米，降幅為12.35%；2024年進(jìn)一步降至2.53元/平方米，降幅為23.27%。2022年至2024年，鄭州商鋪平均租金逐年走低，且下降幅度在2024年進(jìn)一步擴(kuò)大。

此外，鄭州裕達(dá)國貿(mào)大樓在出售時，買家考慮了一些特殊因素，例如，買方后續(xù)將要投入大額資金進(jìn)行提質(zhì)改造，在整體處置中需要進(jìn)行一定幅度的價格折讓。

同樣，北京金泉港影院在2024年末經(jīng)評估價值為2.54億元，較2023年下降0.87億元。該影院也是方正承銷保薦通過法院裁定取得，其所在的金泉時代商圈整體處于待開發(fā)狀態(tài)，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和協(xié)調(diào)，整體處于空置狀態(tài)，客流較少，導(dǎo)致其房產(chǎn)估值受到影響。

此前，對于處置鄭州裕達(dá)國貿(mào)大樓行為，方正證券表示，系為了聚焦主業(yè)，盤活抵債資產(chǎn)，出售資產(chǎn)將增加公司現(xiàn)金流，有利于提高資金使用效率，提升凈資本，改善凈穩(wěn)定資金率。